非居民投机税针对哪些人？什么情况可退税？关于非居民税，我们为您解答！

Non-Resident Speculation Tax

原文链接: http://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/nrst.html

发布者：太子山 (欢迎联系翻译业务)

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小编寄语：

安省将实施称为“非居民投机税”NRST（Non-Resident Speculation Tax）的新税，虽然主流英文媒体对此做了大量报道，但在某些关键点上仍有含糊之处，特别是征税对象以及具体的实施日期等。以下根据安省财政厅的红头文件，对其中一些重要问题作出解释.

聚译网全文逐字逐句翻译，绝无不实或夸大原文，值得您的信赖！

——翻译自加拿大官网

非居民投机税

概述

非加拿大公民或永久居民或外国公司（外国实体）和应纳税受托人在购买或收购位于大金马蹄地区（GGH）的住宅房产权益时，需缴纳的NRST的税率为15%。

NRST是安大略省一般土地转让税之外的附加税。

GGH包括以下地区：

巴里市
布兰特县
布兰特福德市
达芬县
达勒姆地区市
圭尔夫市
哈尔迪曼德县
荷顿地区市
哈密尔顿市
卡沃萨湖市
尼亚加拉地区市
诺森伯兰县
奥里利亚市
皮尔地区市
彼得伯勒市
彼得伯勒县
希姆科县
多伦多市
滑铁卢地区市
惠灵顿县，和
约克地区市。

参见本页最后地图和常见问题，了解更多信息。

生效日期

NRST自2017年4月21日开始生效。

2017年4月20日当天或之前签订法律买卖协议，且在2017年4月20日之后未转让给另一方，则不必缴纳NRST。

需缴纳NRST的实体

NRST适用于在大金马蹄地区购买或收购住宅房产的外国实体或应纳税受托人。

外国实体是外国公司或者外国公民。

外国公司是指以下公司：

不在加拿大注册成立的公司。
在加拿大注册成立，但其股票未在加拿大股票交易所上市，且被一个或多个以下人员直接或间接以《所得税法》（加拿大）第256节规定的任何方式控制的公司：
1. 外国公民
2. 未在加拿大注册成立的公司
3. 某公司，如果该公司归外国公民或第一款所述公司所有的股本中的每一股都由特定人员所有，则该公司即由该特定人员直接或间接以《所得税法》（加拿大）第256节规定的任何方式控制的公司。

《移民和难民法》（加拿大）中定义的外国公民既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民。

永久居民是指根据《移民和难民法》（加拿大）第46节已经获得永久居民身份，且此后尚未丧失这一身份的人员。

应纳税的受托人是指以下信托的受托人：

至少有一个外国实体受托人的信托，或
如果信托受益人是外国实体，则无外国实体受托人的信托。

应纳税的受托人不包括代表以下类型信托办理业务的受托人：

《所得税法》（加拿大）第132（6）小节中所定义的互惠基金信托。
《所得税法》（加拿大）第122.1（1）小节中所定义的不动产投资信托。
《所得税法》（加拿大）第122.1（1）小节中所定义的SIFT信托。

应缴纳NRST的产权类型

NRST适用于其中包括至少一个且不超过六个独立家庭住宅的土地的转让。包括一个独立家庭住宅的土地示例包括包含独立屋、半独立屋、联排别墅或公寓单元。在涉及购买多个公寓单元的情况中，每个单元将被视为包含一个独立家庭住宅的土地。包括一个以上需要缴税的独立家庭住宅的土地示例包括双联式、三联式、四联式、五联式和六联式的土地。

NRST不适用于其他类型的土地，比如包括六个单元以上多户住宅出租公寓楼、农业用地、商业用地或工业用地在内的土地。

根据住宅房产的对价收取NRST。如果转让的土地包括住宅房产和另一种资产，则根据住宅房产对价部分收取NRST。例如，如果交易采购价为$1,000,000，其中包括一处对价$400,000的独立家庭住宅和对价$600,000的商业用地，15%的NRST将只适用于 $400,000部分。

一般适用性

如果受让人之一是外国实体或应纳税受托人，则根据转让住宅房产的对价收取15%NRST。

例如如果住宅房产转让给四名受让人，其中之一是一家外国实体，该实体分得这块土地的25%，将根据转让的对价收取NRST。

每位受让人应承担应付NRST的连带责任。如果外国实体或应纳税受托人不缴纳NRST，则将要求其他受让人支付此税款。即使其他受让人是加拿大公民或加拿大永久居民，此款规定也适用。

当某人作为互惠基金信托、不动产投资信托或指定投资流通信托受让人购买或获得住宅房产时，不收取NRST。

NRST适用于住宅房产中实益权益的未登记让与。其中包括《土地转让税法案》第3节适用时购买和获得住宅房产。

免税

下列情况可能适用NRST免税：

被提名人—在购买或获得房产时被安大略省移民提名计划提名（被提名人）的某外国公民，且该外国公民已申请或证明他们将申请成为加拿大永久居民
受保护人士—在购买或获得房产时，根据《移民和难民保护法》（加拿大）第95节规定，被授予难民保护的外国公民，或
配偶—与其加拿大公民、加拿大永久居民、被提名人或受保护人士配偶共同购买住宅房产的外国公民。

根据《土地转让税法案》，配偶是指《家庭法案》第29节所定义的“配偶”。其中包括结婚的两个人，或并未结婚但已经同居的两个人，

这种关系持续不少于三年，或
如果是某子女的血亲父母或收养父母，则处于一种持久的关系中。

为了符合免税资格，该外国公民（及其配偶，如适用）必须证明他们将该房产作为他们的主要居所。

如果加拿大公民、加拿大永久居民、被提名人或受保护人士及其外国公民配偶与其他加拿大公民、加拿大永久居民、被提名人或受保护人士购买此房产，则适用免税。

对于配偶免税，多个配偶单位也是产权持有的一种方式，只要配偶一方是加拿大公民、加拿大永久居民被提名人或受保护人士。

财产转让证书中的所有受让人必须也证明他们将该房产作为自己的主要居所。

但是，如果加拿大公民、加拿大永久居民、被提名人或受保护人士及其外国公民配偶与另一名非被提名人或受保护人士外国公民购买房产，免税不适用。例如，如果购买房产的三方如下：

一名加拿大公民及其外国公民配偶，和
第三方是一名外国公民（非被提名人或受保护人士），

不适用免税，且需缴纳NRST。

该法及其法规中适用于土地转让税的免税也适用于NRST。关联企业间公司间转让的土地转让税的延期和取消也适用于NRST。

退税

下列情况下，可提供NRST退税：

成为加拿大永久居民的外国公民—外国买家从购买房产日算起，4年内成为加拿大永久居民
国际留学生—该外国公民是一名学生，且从购买房产日算起，且是在安大略省认可教育机构校园就读至少2年的全职学生（根据《培训部、学院和大学法》中《安大略条例》70/17第8节规定）。全日制是指参加在认可机构视为整个学年的全时课程中的至少60%（如果该人员没有残疾）或40%（如果该人员有残疾）的课程学习，或
在安大略省工作的外国公民—从购买房产日算起，凭借有效工作许可至少连续一年在安省合法从事全职工作的外国公民。全职是指某工作职位要求12个月期间每周付薪工作不少于30个小时，且在此期间付薪工作总时长不小于1,560个小时。

为了符合退税资格，该外国公民必须完全拥有该房产，或与其配偶完全拥有该房产。从购买房产日后60天内开始算起，该物业还必须是外国公民的主要居所（及其配偶的主要居所，如适用）。

必须在NRST到期应付之日起四年内申请退税，已成为加拿大永久居民的外国公民的退税除外。已成为加拿大永久居民的外国公民的退税必须在该外国公民成为永久居民后90天内申请，任何退税申请不得超过NRST到期应付之日后四年又90天。

为支持退税申请，需要提交证明文件。

避税和违法行为

在安大略省进行的所有土地转让应进行审计。

为确保申报NRST并按照要求缴税，强制执行反避税规定。其中包括，对于加拿大公民或加拿大永久居民作为应纳税受托人为外国实体持有信托房产的情况。也包括防止利用多次财产转让规避缴纳NRST的情况。

未能按照规定缴纳NRST可能导致罚金、罚款和/或监禁。

缴纳NRST

注意：2017年4月21日之日或之后登记的所有转让业务必须包括明确承认以下内容的声明，即已考虑NRST的适用性。要求登记人提供以下三项声明之一：

由于在2017年4月20日当日或之前签订的买卖协议，因此非居民投机税不适用于此转让交易。
由于（登记人提供了不适用条款的解释），因此非居民投机税不适用于此转让交易。
非居民投机税适用于此转让交易，并且已向财政部缴纳此税款，收据号为#******

对于纸质登记，将相关声明插入土地转让税宣誓书第6款中。对于通过Teraview受理的登记，将相关声明插入土地转让税声明9151（其他备注及注释）中，可在注释选项卡下找到该声明。

向财政部（MOF）申报未登记土地转让的纳税人必须也在附信中明确承认，已考虑NRST的适用性以及是否应在所申报的交易中缴纳NRST。

电子登记

在过渡期间，安大略省的电子登记系统（由地产网操作）不能够征收NRST。在此过渡期间，为确保符合法律规定，受此影响的购房人/受让人应直接向奥沙瓦的MOF办事处缴纳土地转让税和NRST。一旦MOF收到预付税款，可能无需进一步支付土地转让税或NRST即可通过电子方式对此转让予以登记。

MOF将出具一封信，信中注明已收到NRST以及收据号。

MOF不会接受多伦多市的市土地转让税。关于缴纳多伦多市的市土地转让税，请联系该市。

在土地登记办事处进行登记

必须在土地登记处登记时应付的NRST必须直接向MOF预付。如果转让需要交纳NRST，均应直接向MOF缴纳土地转让税和NRST。

根据土地注册处处长指示在转让文件上盖章，并且登记时不需要进一步支付土地转让税，MOF也将出具一封信，注明已收到NRST。

让与/未登记的转让

如果转让无须产权登记，必须在土地转让之日后30天内将关于购得土地实益权益的回报表提交至MOF，并向MOF缴纳土地转让税和NRST。更多信息，请参见土地转让税和土地实益权益未登记让与的处理

如何向MOF预付土地转让税和NRST

必须将以下文件提交至MOF：

对于将登记的转让以及对于未登记的转让/让与：

通过支票向“财政部”缴纳土地转让税和NRST（保兑，如果不是由律师的信托账户付款）
买卖协议和所有后附附表的附件
调整声明草案副本（如适用）
如果对价基于这块土地的公平市场价值，证明这块土地公平市场价值的评估或文件
为确定对价而要求的任何其他文件

此外，对于将登记的转让：

每位受让人填写的授权或取消代理人表，
“准备中”文件的复印件，或如果进行纸质登记，则提供转让/契据的三份复印件
如果进行纸质登记，提供两份填写的土地转让税誓词。

请将要求的文件通过邮寄、快递或亲自提交至以下地址：

Ministry of Finance
Compliance Branch
33 King Street West, 3rd Floor
Oshawa ON L1H 8H9

其他信息

如果关于NRST您有管理或技术问题，请联系：

Ministry of Finance
Land Tax Section
33 King Street West
Oshawa ON L1H 8H9

免费电话： 1866ONTTAXS (18666688297)
电传打字机（TTY）：18002637776
传真：9054335770
财政部网址：ontario.ca/finance

大金马蹄地区地图

关于非居民投机税的常见问题

非居民投机税与提供其他资料的要求有关吗？

提供其他信息的义务是单独的，与提出的非居民投机税（NRST）的适用性无关。NRST适用于大金马蹄地区（GGH）的某些交易。提供其他信息的要求适用于整个安大略省的某些交易。关于提供其他信息的要求的更多详情，请参见我们的网页对于第5.0.1节而言的指定信息。

我于2017年4月19日签订我的买卖协议。我不是加拿大公民或加拿大永久居民。我必须支付NRST吗？

如果买卖双方在2017年4月20日当天或之前签订买卖协议，且在2017年4月20日之后尚未完成协议转让的，不需要缴纳NRST。

我是居住在加拿大境外的加拿大公民，我希望在大金马蹄地区购买土地。我的购地交易需要缴纳NRST吗？

如果加拿大公民（无论是否居住在加拿大境内）单独或与其他加拿大公民或与加拿大永久居民购买住宅用地，他或她无需缴纳NRST。这与加拿大公民是否住在加拿大无关。

对于“非加拿大永久居民”的引用是指《移民和难民法》（加拿大）中定义的“永久居民”：

“永久居民是指根据第46节规定已经获得永久居民身份，且此后尚未丧失这一身份的人员。”

在土地转让税（LTT）之上缴纳NRST或反过来吗？

不会在另一税种之上缴纳任何税。按照转让对价分别计算NRST和LTT。

我和我的伴侣在奥沙瓦买房子。我是一名加拿大公民。她不是加拿大公民或永久居民。她必须缴纳NRST吗？

如果她不是您的配偶，她将按照该房屋的转让总价支付NRST。不按照比例缴纳。

如果您的伴侣是您的配偶，按照《土地转让法》规定，如果你们共同购得该房屋并且没有其他外国公民获得该房屋的权益（除非第三方是被提名人、受保护人士、或满足NRST配偶豁免标准的另一种配偶类型），该交易免于缴纳NRST。所有受让人必须证明，他们将该房产作为他们的主要居所。

“配偶”是指《家庭法案》第29节所定义的配偶。其中包括结婚的两个人，或并未结婚但已经同居的两个人，

这种关系持续不少于三年，或

如果是某子女的血亲父母或收养父母，则处于一种持久的关系中。

我的配偶和我打算在基奇纳买房。我是一名加拿大公民。她不是加拿大公民或永久居民。我的兄弟打算和我们一起买房，所以房产归我们三人共同所有。我们必须缴纳NRST吗？

如果您的兄弟是加拿大公民、加拿大永久居民、安大略省移民提名计划的被提名人或《移民和难民保护法》（加拿大）第95节项下被授予“难民保护”的人员，则该交易无须缴纳NRST。如果您的兄弟不属于上述四种情况任一情况，则应缴纳NRST。尽管如果配偶双方中一方是加拿大公民、加拿大永久居民、被提名人或难民，可以免税，但如果配偶双方和不属于上述四种情况任一情况的第三方共同购买房产，则免税不适用。所有受让人必须证明，他们将该房产作为他们的主要居所。

我的生意伙伴和我打算在哈密尔顿购买一个三联式房屋。我是加拿大永久居民。她不是加拿大公民或永久居民。她不是我的配偶。她必须缴纳NRST吗？

你们双方将按照该三联式房屋的总价缴纳NRST。

但是，如果您的生意伙伴在购得该房产之前成为被提名人或受保护人士，该交易可免税。

我打算在密西沙加购房，并且我不是加拿大公民或加拿大永久居民。我已经申请加拿大永久居民，并希望在今年完成该手续。我必须支付NRST吗？

如果您在交易完成时不是加拿大永久居民，您必须支付NRST。如果您在交易完成后四年内成为加拿大永久居民或公民，您可以申请NRST的退税。为了有资格申请退税，您必须完全拥有该房产，或与您的配偶完全拥有该房产，并且自交易完成后60天内到您申请退税之日期间，该房产必须用作您（和您的配偶的，如适用）主要居所。您从成为永久居民起有90天时间申请退税。

我的女儿和我不是加拿大公民或加拿大永久居民。我的女儿将到多伦多就读大学，并想在多伦多买房以便她在大学读书期间可以居住在这里。她必须缴纳NRST吗？

在购得该房产时应缴纳NRST。一旦满足以下条件，她可以申请NRST的退税：

必须只有您女儿一人购得该房屋（或您的女儿及其配偶，如适用）
您或其他任何人不得享有该房屋任何实益权益
她作为一名全日制学生且是在安大略省认可教育机构校园连续就读至少2年（根据《培训部、学院和大学法》中《安大略条例》 70/17），并且
自购房之日起60天内，如上所述两年内她将该房屋作为她的主要居所。

如果她满足上述所有要求，必须在购房之日后四年内申请退税。

我打算在巴里买房，并且我有一份全职工作。我不是加拿大公民或加拿大永久居民。我必须支付NRST吗？

是的，您必须缴纳NRST。如果您自购房之日起连续一年在安大略省合法工作，您可能有资格申请NRST退税。为了有资格申请退税，您必须完全拥有该房产，或与您的配偶完全拥有该房产，并且自交易完成后60天内开始，持续一年的时间，该房产必须用作您的（和您的配偶的，如适用）主要居所。

如果我登记时没有预付NRST，我应该怎么办？

没有支付NRST可能需要缴纳罚款和利息。MOF的自愿公开政策指出，如果您自愿申报并缴纳未付税款及利息，财政部不会对您强制性罚款。自愿申报并缴纳NRST时，必须同时提供所有文件。

如果MOF在成交之日尚未受理完我的NRST预付业务，我如何完成交易？

MOF受理的税款预付量超出了正常接收的量。我们建议，在成交完成前至少五个工作日，提交所有规定的文件，并申请预付NRST和LTT。

如果我预付了NRST和LTT，但我的交易没有完成，我可以申请退款吗？

如果因为交易无法完成而取消交易，MOF将退还支付的款项。但是，除了处理退款申请要求提交的所有文件，MOF还要求提供能够证明交易已结束的买卖双方签订的解除条约。

如果交易未完成，但已修改协议，比如交易日期延长，则MOF不会退款。

我的客户是一名加拿大落地移民。当他在密西沙加购房时需要缴纳NRST吗？

“落地移民”一词是一种过时的说法，加拿大移民、难民和公民部已经不再使用这种说法。您必须与您的客户确认，他是否是加拿大永久居民。

在哪些特定地区，转让房产时需要缴纳NRST？

NRST适用于大金马蹄地区（GGH）的交易。大金马蹄地区包括以下地区：

土地登记处（LRO）	LRO号	LRO地址	地区、县和市
布兰特	LRO 2	布兰特福德	布兰特县和布兰特福德市
达弗林	LRO 7	奥兰治维尔	达弗林县
达勒姆	LRO 40	惠特比	达勒姆地区市
哈尔迪曼德	LRO 18	卡尤加	哈尔迪曼德县
荷顿	LRO 20	弥尔顿	荷顿地区市
北尼亚加拉	LRO 30	圣凯瑟琳斯	尼亚加拉地区市
南尼亚加拉	LRO 59	圣凯瑟琳斯	尼亚加拉地区市
诺森伯兰	LRO 39	科堡	诺森伯兰县
皮尔	LRO 43	宾顿	皮尔地区市
彼得伯勒	LRO 45	彼得伯勒	彼得伯勒县和彼得伯勒市
西姆科	LRO 51	巴里	西姆科县、巴里市和奥里利亚市
多伦多	LRO 80	多伦多	多伦多市
维多利亚	LRO 57	林赛	卡沃萨湖市
滑铁卢	LRO 58	基奇纳	滑铁卢地区市
惠灵顿	LRO 61	圭尔夫	惠灵顿县和圭尔夫市
温特沃斯	LRO 62	哈密尔顿	哈密尔顿市
约克	LRO 65	奥罗拉	约克地区市

何时NRST声明是转让表中的强制执行部分？

2017年5月5日后强制规定必须填写NRST声明。

如何开展审核过程？

《土地转让税法》第10节规定了财政部有权对省土地转让纳税义务（包括缴纳NRST的义务）进行审核。请参见部门审核的一般信息。

非股本公司比如共管公寓或合作社需要缴纳NRST吗？

是的，如果受让人是在大金马蹄地区购买至少包含一个及不多于六个独立家庭住宅的外国公司。

在加拿大境外居住时间超过183天的加拿大公民，即雪鸟族，需要缴纳NRST吗？

加拿大公民通常不需要缴纳NRST，即使该人不在加拿大境内居住。

出让人需要缴纳NRST吗？

就《土地转让税法》而言，如果出让人并不获得该土地实益权益，则出让人不缴纳NRST。

我在2017年4月21日之前签订了买卖协议。在2017年4月20日之后转让该协议，需要缴纳NRST吗？

如果在2017年4月20日之后转让买卖协议，则应缴纳NRST。

如果2017年4月20日之后某外国实体签订买卖协议，之后将该协议转让给加拿大公民或加拿大永久居民，该加拿大公民或永久居民必须缴纳NRST吗？

获得该转让协议的加拿大公民或加拿大永久居民不必缴纳NRST，除非他或她是NRST适用资产的应纳税受托人。

我打算购买包含住宅和非住宅土地的房产。我如何计算属于住宅用地（需要缴纳NRST）和非住宅用地（无需缴纳NRST）价格的分摊？

为缴纳NRST之目的，纳税人需要对房产价格进行合理的自评估。分摊结果基于住宅用地对于非住宅用地的价值，而非两者的建筑面积。

在购买新房时，如何确定NRST适用的房产价格？

根据土地转让税法的现行规定来确定NRST适用的房产价格。

可以选择通过Teraview来支付吗？何时？

在过渡期间，安大略省的电子登记系统（由地产网操作）不能够征收NRST。过渡期之后，可以通过电子登记系统接受付款。随后将提供关于通过Teraview系统进行电子支付的更多详情。

我希望授权代理人代表我缴纳NRST。我该如何做？

授权或取消代理人表允许您授权财政部与另一人（比如您的配偶、其他家庭成员、会计、税务顾问或律师）作为您的安大略省税务或计划事宜的代理人办理业务。

为了授权代理人进行NRST付款，应如何填写授权或取消代理人表的第一部分？

应选择《土地转让税法》旁边的方框。

会更新授权或取消代理人表的第一部分来反映根据哪种适当法律缴纳NRST吗？

不会，NRST已经纳入《土地转让税法》，所以该表第一部分不需要更新。

授权或取消代理人表的第一部分所提及的适当的账户或编号是什么？

是指财政部分配的账号或编号。如果财政部没有向填写授权或取消代理人表的客户提供账号或编号，则账号或编号部分留空。

授权或取消代理人表的第二部分如何填写，才可以限定授权范围仅限于缴纳土地转让税和NRST？

如果客户希望代理人只办理包括NRST在内的与土地转让税有关的业务，该客户需仅选择下文规定事项的方框。客户选择该方框“其他”，并注明缴纳LTT和NRST文字。

我可以通过向奥沙瓦发快递资金或本人亲自缴纳NRST吗？

可以通过快递、邮寄或亲自到位于奥沙瓦的财政部缴纳NRST。请参考上述章节，标题为如何向MOF预付土地转让税和NRST的内容。

我打算购买需要缴纳市土地转让税的房产。我可以在奥沙瓦的财政部缴纳规定的全部土地转让税吗？

位于奥沙瓦的财政部不代表多伦多市征收市土地转让税。可以通过快递、邮寄或亲自到位于奥沙瓦的财政部缴纳一般省土地转让税和NRST。关于纳税的更多详情，请参考以上章节中标题为如何向MOF预付土地转让税和NRST的内容。

卖方律师可以在没有获得NRST收据号码的情况下签名确认完整性吗？

目前这一点通过Teraview平台不可行。

我可以在哪里找到输入9151声明来解释为什么NRST不适用的建议呢？

NRST不适用的情况示例包括但不仅限于：

受让人是加拿大公民或加拿大永久居民
受让人是符合NRST免税的外国公民
该房产不是住宅，并且
该房产不在指定地区。